Dom na sprzedaż – pośrednik Decydując się na zakup własnego mieszkania lub domu na rynku wtórnym ( czasami zdarza się że i na rynku pierwotnym ) często mamy dylemat czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Wśród osób, które mają za sobą doświadczenia związane z kupnem mieszkania przez pośrednika panują mieszane opinie – jedni są zadowoleni, a inni wręcz przeciwnie. Wszystko zależy od kompetencji i podejścia konkretnego pośrednika do kwestii prowizji za wykonaną usługę. W 2014 roku w ramach kontynuacji rządowego programu deregulacji zawodów, zniesiono konieczność posiadania licencji przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu zabiegowi działalność tą może prowadzić każdy. Niestety ta zmiana spowodowała, że zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami zaczęły zajmować się osoby, które nie do końca są do tego przygotowane i nie posiadają wystarczającej wiedzy na ten temat. Chcąc skorzystać z usług pośrednika nieruchomości musimy zwrócić uwagę na to czy posiada licencję czy też nie, oraz czy przynależy do organizacji branżowych dbających między innymi o wysokie standardy obsługi klientów ( np. DOSPON – Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości ). Ważne jest także posiadanie przez pośrednika ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej tzw. OC. Jeżeli pośrednik je posiada mamy gwarancję, że ewentualne szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem przez niego czynności pośrednictwa zostaną pokryte z ubezpieczenia. Na uwagę zasługuje jednak fakt, że dużą zaletą zakupu mieszkania z udziałem pośrednika jest zdecydowanie większy wybór ofert nieruchomości. Szukając mieszkania samodzielnie możemy nie znaleźć części ofert, które znajdują się wyłącznie w bazie biur nieruchomości. Dodatkowo pośrednik ma możliwości znalezienia mieszkania, które będzie dokładnie odpowiadać naszym preferencjom. Przeszukiwanie ofert mieszkań jest szczególnie uciążliwe w okresie dużej podaży, kiedy bardzo trudno wyselekcjonować najlepsze oferty. Kiedy już wybierzemy kilka z nich, kolejne godziny poświęcimy na uzyskanie szczegółowych informacji o nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się zwrócić o pomoc do biura nieruchomości, wtedy pośrednik zrobi to za nas. Nie ulega wątpliwości, że pośrednikowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za wykonaną na naszą rzecz usługę. Jednak pod pewnym warunkiem. Przede wszystkim, zgodnie z obowiązującymi przepisami: Ustawa z dnia o gospodarce nieruchomościami – z późniejszymi zmianami pośrednik jest zobowiązany zawrzeć z nami umowę pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dopiero wtedy będzie mógł oczekiwać od nas zapłaty prowizji za wykonaną usługę, o ile umowa będzie przewidywała takie wynagrodzenie. Dlatego większość pośredników zanim pokaże nam wybrany lokal będzie chciała podpisać z nami tą umowę lub prześle ją na nasz adres mailowy. Na uwagę zasługuje fakt, że w przypadku gdy otrzymamy taką umowę w wersji elektronicznej, po zapoznaniu się z nią, możemy odpisać pośrednikowi, że cyt.: „Wyrażam zgodę lub nie wyrażam zgody na zawarcie tej umowy”. Taka deklaracja będzie miała swój skutek prawny. Najczęściej spotykane argumentacje pośredników, warunkujące nawiązanie współpracy z klientem, polegającej na okazaniu wybranej nieruchomości oraz zmierzające do podpisania umowy o pośrednictwo: Jedno mieszkanie bywa oferowane przez wiele biur, dlatego chcemy mieć ślad, że to my je prezentowaliśmy. Od tej zasady moglibyśmy odstąpić w przypadku, gdy daną ofertę mamy na wyłączność. To swego rodzaju zabezpieczenie, że jeśli zdecydują się Państwo na transakcję, nie odbędzie się to za naszymi plecami. Oczywiście, jeśli będziemy mieć ofertę na wyłączność, taka umowa nie będzie konieczna. Lokalu nie obejrzymy bez podpisania umowy. Oczywiście nie wiąże się to z żadnymi opłatami. W umowie odnotowujemy, jakie mieszkania będą państwo oglądać. Wielu właścicieli chce wiedzieć, kogo przyprowadzamy. Taka umowa do niczego Państwa nie zobowiązuje. Określimy w niej jednak ewentualne warunki sprzedaży, wysokość prowizji, nasze zobowiązania. Musimy mieć potwierdzenie odbioru oferty. Na jednej umowie będziemy wpisywać adresy kolejnych lokali, którymi będą Państwo zainteresowani. Oczywiście za prezentację nieruchomości się nie płaci. Niektórzy pośrednicy nie podpisują umów o pośrednictwo z klientami, którzy chcą tylko obejrzeć nieruchomość. Wychodzą z założenia, że wystarczy podpisanie oświadczenia, że pokazali konkretną nieruchomość. Oczywiście za okazanie lokalu nie pobierają żadnych opłat. Dopiero gdy klient zdecyduje się na zakup okazanej wcześniej nieruchomości pośrednik dąży do podpisania umowy, precyzując w niej swoje obowiązki i prawa oraz negocjując przy tym wysokość swojej prowizji. Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości twierdzą, że nie można uzależniać prezentowania mieszkania klientowi od zawarcia z nim umowy pośrednictwa. Pośrednik powinien pokazywać klientom nieruchomość bez umowy, jeśli kupujący trafiają do niego przez publiczne ogłoszenie oferty, np. w serwisach internetowych, oraz jeśli ma podpisaną umowę ze sprzedającym lokal. Wystarczy, że pośrednik spisze dane osobowe klienta. Dopiero gdy potencjalny nabywca zdecyduje się na kolejny krok, czyli np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy też na jej zakup, wówczas pośrednik podpisuje z nim umowę. Argumenty przeciw takiemu stanowisku próbuje prezentować duża część pośredników reprezentowana przez Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – twierdząc, że: Naszą działalność reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Mamy standardy zawodowe, które nie wymuszają jednoznacznie od pośredników darmowego, bezumownego prezentowania ofert mieszkań będących w naszym posiadaniu w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej. Nie istnieją też żadne przepisy, które nakazują udostępnianie ofert czy przekazywanie kontaktów bez umowy. Nie zamierzam tu dyskutować o słuszności tych argumentów. Na uwagę jedynie zasługuje fakt, że większość pośredników posiada w swojej ofercie nieruchomości, których właściciele nie podpisywali żadnych umów o pośrednictwo ich sprzedaży. W związku z tym nie mają pojęcia, że ich mieszkanie znajduje się w ofercie sprzedaży biura o bliżej nieokreślonej nazwie, uprawnieniach lub doświadczeniu. To powinno działać w dwie strony. Dlatego argumenty pośredników podzielających stanowisko Federacji do mnie nie trafiają. Nawiązując do tematu tego artykułu pragnę zadać bardzo ważne pytanie. Kto powinien zapłacić prowizję za usługę pośrednika nieruchomości – sprzedający czy kupujący nieruchomość – może jeden i drugi ? Wszyscy zainteresowani tj. klienci oraz sami pośrednicy uważają, że jest to kwestia sporna. Zdaniem jednych prowizję powinien zapłacić ten, który otrzymuje pieniądze, a więc sprzedający. Według innych pośrednik troszczy się o bezpieczeństwo transakcji z korzyścią dla obu stron, zatem obie powinny pokryć jego wynagrodzenie. Spotkałem się też z opinią, że za usługę pośrednika powinien zapłacić kupujący, bo to on najwięcej ryzykuje i powinien być najbardziej zainteresowany wyeliminowaniem tego ryzyka. Niestety, zarówno wśród klientów jak i samych pośredników, nie ma jednomyślności w kwestii tego, kto powinien ponosić koszty usługi pośrednictwa. Wśród klientów przeważa opinia, że za obsługę transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości powinien zapłacić wyłącznie ten na rzecz kogo pośrednik wykonuje usługę tj. z kim została podpisana umowa o pośrednictwo. Moim zdaniem to stanowisko jest słuszne. Zdaniem dużej części pośredników nieruchomości za świadczone przez nich usługi powinny zapłacić po równo obie strony transakcji tj. sprzedający i kupujący. To rozwiązanie, które do niedawna było powszechnie obowiązującym na rynku, obecnie spotyka się z częstą krytyką strony kupującej, która podnosi zarzut, że jest zainteresowana zakupem nieruchomości, a nie usługi. Kupujący dodają, że interes w znalezieniu nabywcy na nieruchomość i sfinalizowaniu jej sprzedaży ma właściciel i to on powinien pokryć koszt pracy pośrednika. Duża konkurencja pomiędzy pośrednikami oraz chęć sprostania oczekiwaniom kupujących o których toczy się zacięta walka, sprawiły, że model wynagradzania pośrednika przez obie strony transakcji ustępuje modelowi przeniesienia ciężaru zapłaty prowizji na zbywcę. W Stanach Zjednoczonych pobieranie prowizji tylko od sprzedającego jest normą. Jest ona dzielona pomiędzy pośrednika reprezentującego sprzedającego oraz tego który reprezentuje kupującego. Jest to możliwe przede wszystkim dzięki temu, że zawiera się tam umowy na wyłączność, które w Polsce są bardzo rzadko stosowane. Warto jednak zaznaczyć, że w Stanach Zjednoczonych jest też o wiele wyższa prowizja, więc pośrednicy mają czym się podzielić. Zachęcam też do przeczytania: Zakup nieruchomości – jak nie dać się nabrać ?
Umowa pośrednictwa jest podstawowym narzędziem pracy pośrednika nieruchomości i powinna być traktowana rzetelnie. Prezentowany przez nas wzór jest jedynie podpowiedzią, jakie informacje powinny znaleźć się w treści dokumentu. Pośrednik nieruchomości powinien opracowywać umowę pośrednictwa, dostosowując jej zapisy do wspólnych
Tytułowy dylemat wciąż nie został jednoznacznie rozwiązany. Na polskim rynku nieruchomości spotyka się rozwiązanie, w którym prowizję płaci wyłącznie sprzedający lub jest ona dzielona pomiędzy obie strony transakcji. Czasami można się też natknąć na oferty typu „0% prowizji dla kupującego”. Jak to jest w rzeczywistości? Wszystko wyjaśniamy w naszym poradniku. Zwykle prowizję płaci sprzedający Jest to zupełnie oczywiste: w końcu to sprzedającemu zależy na profesjonalnej obsłudze ze strony pośrednika nieruchomości, za co trzeba zapłacić. Wysokość prowizji jest uzależniona od wartości transakcji. Najczęściej spotyka się stawki w przedziale od 1,5 do nawet 5%. Sprzedający, który wie, że to on ponosi koszty obsługi pośrednika, oczywiście może je wliczyć w cenę nieruchomości i tak też najczęściej się dzieje. Kupujący nie musi mieć nawet takiej świadomości. Jeśli akceptuje cenę, to nie interesuje go, co ostatecznie zostało w niej zawarte. Taki układ jest najkorzystniejszy dla obu stron. Gdy prowizja jest rozkładana na sprzedającego i kupującego To rozwiązania spotyka się znacznie rzadziej. Dlaczego? Ponieważ kupujący z zasady nie chcą płacić prowizji dla pośrednika, który obsługuje sprzedającego. Podnoszą argument, że przecież interesuje ich wyłącznie nieruchomość, a nie obsługa. W takiej sytuacji często pojawiają się próby „dogadania się” pomiędzy stronami z pominięciem pośrednika. Znacznie częściej można się więc natknąć na sytuację, w której zarówno sprzedający, jak i kupujący, korzystają z usług niezależnych pośredników. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, ponieważ wówczas obie strony są zabezpieczone od strony czysto formalnej i rozliczają się z prowizji wyłącznie ze „swoimi” pośrednikami. 0% prowizji dla kupującego Z takim sloganem można się spotkać w wielu ogłoszeniach publikowanych w sieci, szczególnie na stronach internetowych biur pośrednictwa nieruchomości. Co się pod nim kryje? Otóż biuro rzeczywiście nie pobierze prowizji od klienta, który zdecydował się kupić oferowaną przez nie nieruchomość. Warto natomiast zdawać sobie sprawę, że dodatkowa opłata – choć nie została wyszczególniona – de facto znajduje się już w cenie sprzedaży czy wynajmu. Zawsze więc ktoś musi ponieść koszt obsługi pośrednika. Czy zatem warto szukać nieruchomości sprzedawanych „z wolnej ręki”, czyli bez pośredników? Na pewno będzie to rozwiązanie tańsze, ale niestety znacznie bardziej ryzykowne. Profesjonalny pośrednik ma za zadanie zadbać o interes obu stron transakcji, za co odpowiada zawodowo. Biorąc pod uwagę sumaryczny koszt zakupu nieruchomości, oszczędzanie na prowizji wydaje się być zatem nienajlepszym pomysłem. Artykuł powstał przy współpracy z Zgłoś swój pomysł na artykuł
Wtedy, kiedy druga strona zapłaci tyle samo, pośrednik otrzyma 3% wartości. To całkiem sporo! Podobnie jest z wynajmem. Stawka to zwykle od połowy miesięcznego czynszu najmu do dwukrotnego czynszu. Skąd masz wiedzieć, kto płaci prowizję dla biura? Najlepiej po prostu zapytać.
Zobacz także: Sprzedaż domu z dożywociem Sprzedaż mieszkania z hipoteką Zanim sprzedasz mieszkanie Trzy lata temu Lidia Z. postanowiła sprzedać dom w Konstantynowie i kupić parterowe mieszkanie w Łodzi. Poszła do biura nieruchomości i podpisała umowę pośrednictwa. Na koniec wizyty agentka zażądała 100 zł zaliczki. Agencja się jednak nie odzywała, więc klientka o sprawie po prostu zapomniała. Bomba wybuchła kilka tygodni temu. Pani Lidia odebrała telefon od pośrednika i usłyszała: masz dług 100 zł, który codziennie rośnie o 100 proc. Musisz nam zapłacić 86 tys. karnych odsetek. Pani Lidia przez moment myślała, że ktoś jej robi dowcip. Niestety, po stronie agencji stał sąd w Pabianicach, który uznał, że musi pokryć odsetki, bo... nie zapłaciła zaliczki (owych 100 zł) przy podpisywaniu umowy. Sędzia, wydając wyrok, oparła się na kopii umowy. W miejscu wykropkowanym na karne odsetki ktoś wpisał długopisem: "sto procent". To wystarczyło. Jak nie wpaść w podobną pułapkę? Przede wszystkim musisz wybrać odpowiedniego pośrednika i podpisać dobrą umowę. Wybierasz pośrednika O dobrego fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla ciebie bezcenną wskazówką. Jeśli nie masz takiego kontaktu, musisz poszukać sam. Przed zatrudnieniem pośrednika zadaj mu kilka pytań. 1. Przede wszystkim dowiedz się, czy ma licencję. Licencja jest tym dla pośrednika, czym prawo jazdy dla kierowcy. Musi ją mieć każdy pośrednik. Jest gwarancją, że posiada odpowiednie wykształcenie i praktykę, żeby wykonywać zawód. Poproś o jej numer (powinien być też w umowie). Możesz również wpisać nazwisko agenta na stronie internetowej Jest tam wyszukiwarka wszystkich licencjonowanych pośredników. PAMIĘTAJ! Nie słuchaj zapewnień, że co prawda agent nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest "licencjonowane". Licencję zawodową może mieć tylko agent, nie agencja. Pośrednicy mogą, co prawda, wysługiwać się pomocnikami, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność. 2. Sprawdź, czy agent ma aktualne ubezpieczenie. Każdy pośrednik musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli popełni jakiś błąd (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości), będzie miał, z czego wypłacić ci odszkodowanie. W umowie to powinno wyglądać tak: "Pośrednik oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, a także oświadcza, że ponosi odpowiedzialność zawodową określoną w obowiązującym ustawodawstwie za czynności objęte niniejszą umową, wykonywane przez inne osoby, działające pod jej nadzorem, i że ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje również wspomniane wyżej działania tych innych osób". 3. Dowiedz się, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego pośredników, np. do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Stowarzyszenia gwarantują, że ich członkowie będą przestrzegać wysokiego standardu usług. Poza tym mają komisje etyki, gdzie można się poskarżyć na nieuczciwego agenta. 4. Zapytaj, czy korzysta z systemu MLS ( Jest to internetowy system wymiany ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę (np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla ciebie kontrahenta. W ramach MLS w Warszawie działa 185 biur. Podpisujesz umowę - Agencje biorą pieniądze za nic - narzekają internauci. - Większość z nich uważa, że jak znajdzie mieszkanie, to już ich obowiązki się kończą. A gdzie pomoc prawna w załatwieniu transakcji? Albo doradztwo, jak zapłacić jak najmniejsze podatki, gdy np. sprzedaje się mieszkanie i kupuje nowe? Biura nieruchomości powinny zapewniać całą obsługę, tak żeby klient do nich tylko przychodził i podpisywał papiery! Pośrednicy na takie narzekania reagują, standardowo odpowiadając: robimy to, co jest zapisane w umowie. Co więc warto do niej wpisać? 1. Musisz sprecyzować, czego oczekujesz od pośrednika. Czyli czy ma ci pomóc sprzedać lokal, kupić, a może wynająć. Może to wyglądać np. tak: "Przedmiotem umowy jest dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości". PAMIĘTAJ! Umowa pośrednictwa jest umową tzw. starannego działania, a nie "rezultatu". Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie każde "działanie" agenta musi się skończyć podpisaniem umowy, ale pośrednik będzie winien, jeśli działań w ogóle nie podejmie. 2. Zdecyduj, czy chcesz podpisać tzw. umowę otwartą, czy na wyłączność. Czym się one różnią? UMOWA OTWARTA. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna, sprzedaży, wynajęcia mieszkania zgłaszasz np. do pięciu biur pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie. Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla ciebie wielu pośredników. Niskie wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (przy sprzedaży i kupnie) bądź jednego czynszu (przy wynajmie). UWAGA! Zmorą tego typu umów jest wykradanie ofert. Jeden pośrednik dzwoni do drugiego, podając się za klienta. Prosi o informacje na temat kilku przykładowych lokali, np. kawalerki do 40 metrów (ulica, rodzaj bloku, rozmieszczenie względem stron świata). Następnie szuka mieszkania... i proponuje właścicielowi swoje usługi za znacznie niższą prowizję. Zdaniem pośredników takie praktyki psują rynek. Wady. Żaden pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci? Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jego praca ograniczy się wyłącznie do skojarzenia kontrahentów. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Czym wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego (wynajmującego) nieruchomość, ale już nie dla kupującego (najemcy). UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w wysokości jednej prowizji - przyp. red.]". Umowę na wyłączność zawiera się na określony czas: sześć miesięcy - mieszkania do 60 m kw.; od sześciu miesięcy do roku - mieszkania powyżej 60 m kw.; rok i dłużej - domy. Zalety. Kontaktujesz się tylko z jednym biurem. Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze, jeśli tylko spełni swoje zadanie. Jeśli pośrednik korzysta z MLS, twoja oferta dociera do wszystkich biur używających tego systemu. Mówiąc więc po ludzku, mimo że podpisujesz umowę tylko z jednym pośrednikiem, nieruchomości szukają wszyscy agenci należący do MLS. Wady. Jeśli ktoś interesuje się nieruchomością, musisz o tym poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś TY. W umowie będzie to wyglądać tak: "Zamawiający zobowiązuje się do niezwłocznego informowania Pośrednika o wszelkich faktach świadczących o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału Pośrednika". Jeśli sprzedasz nieruchomość, nie mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję. Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa kupna-sprzedaży). Przy pośrednictwie w najmie agenci rzadko stosują umowę na wyłączność. Na ogół wtedy, gdy najemca zainteresowany jest konkretnym, niedużym rejonem miasta. UWAGA! Rodzajem umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. Tutaj prowizję płaci tylko sprzedający. Wynosi ona 6 proc. wartości nieruchomości. Jeśli pośrednikowi pracującemu na umowie bezpośredniej w finalizowaniu transakcji pomoże jakieś inne biuro (znajdzie kupca), wówczas z tych 6 proc. odstępuje mu 30-40 proc. (w zależności od wkładu drugiej strony w zakończenie transakcji). 3. W umowie powinny być wyszczególnione bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien: zbadać stan prawny nieruchomości, sprawdzić, czy lokal faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie zalega dostawcom mediów. W przypadku działki budowlanej pośrednik powinien dodatkowo dostarczyć wypis oraz wyrys geodezyjny oraz zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego (że w okolicy można budować, nie jest w pobliżu planowana np. autostrada itp.); pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie; doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się kupić o 300 zł na metrze taniej; podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym systemie MLS). Jeśli tego wszystkiego nie dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci adresów! UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy. Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach: połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej; połowę przy akcie notarialnym. RADA! Umowę podpisuj w biurze, tak żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem. rama Typowe grzechy klienta (według pośredników) Zleca swoją sprawę 50 agencjom, a potem sam nawet nie wie, z kim zawarł umowę pośrednictwa. Nie informuje agenta, że sprzedał (kupił) już nieruchomość - dlatego spora cześć ofert na rynku jest już dawno nieaktualna. Zbyt długo podejmuje decyzję, twierdząc, że czeka na okazję. Wygląda to tak: klient ogląda sześć mieszkań i po miesiącu decyduje się na to drugie. Tymczasem lokal jest już dawno sprzedany. Klient umawia się na obejrzenie mieszkania, po czym nie przychodzi na spotkanie. Potem mówi, że to ryzyko zawodowe pośrednika. Ogląda mieszkania, mimo że nie ma pieniędzy na kupno nawet małej kawalerki. Cenę swojej nieruchomości ustala na podstawie stosunku emocjonalnego do lokalu, a następnie ma pretensje, że mieszkanie nie schodzi. Nie schodzi, bo jest za drogie. Oczekuje, że pośrednik sprzeda mieszkanie (dom) w miesiąc. To możliwe, ale mało prawdopodobne. W Warszawie znalezienie kupca na dom jednorodzinny trwa przynajmniej pół roku. Stara się oszukać pośrednika, na przykład oglądać mieszkanie przychodzi pan Piotr i pan Paweł. Rzeczywistym kupcem jest pan Paweł, ale to pan Piotr podpisuje umowę z pośrednikiem, w której zobowiązuje się zapłacić prowizję. Po wyjściu z lokalu pan Paweł idzie na górę i proponuje właścicielowi kupno lokalu bez udziału pośrednika. Pan Piotr rezygnuje zaś następnego dnia z usług agenta. Typowe grzechy pośrednika (według klientów na podstawie portalu Umowę zamiast w biurze chce podpisać w biegu na masce samochodu. Klient nie ma nawet czasu się z nią zapoznać. Na spotkania przyjeżdża nieprzygotowany. Nic nie wie o sprzedawanej nieruchomości. Zapomina przyjść na spotkanie, nie dotrzymuje obietnic (np. obiecuje się odezwać, przefaksować umowę, a tego nie robi). Ukrywa wady nieruchomości, żeby tylko ją sprzedać. Jego usługa sprowadza się tylko do pilnowania klienta, aby zapłacił prowizję. Gdy agent się nie sprawdza Gdy jesteś niezadowolony z pracy pośrednika albo, co gorsza, z powodu jego zaniedbań poniosłeś straty, możesz żądać odszkodowania. Swoich roszczeń będziesz musiał dochodzić na sali sądowej. Gdy pośrednik zachował się niezgodnie z etyką zawodową, możesz skierować skargę do sądu koleżeńskiego przy regionalnym stowarzyszeniu pośredników nieruchomości, do którego należy. Gdy pośrednik nie jest członkiem żadnej lokalnej organizacji, pozostaje ci skarga do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na wniosek komisji prezes UMiRM może zawiesić albo nawet odebrać pośrednikowi jego licencję zawodową. Gdy trafiłeś na osobę, która podszywa się pod pośrednika (nie ma licencji), możesz zawiadomić policję lub Państwową Inspekcję Handlową. Uważaj na groźne paragrafy! Niektórzy agenci stosują w umowach niedozwolone klauzule (skrytykował je Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Na jakie zapisy trzeba koniecznie uważać? Przykład 1. "Rozwiązanie umowy może nastąpić w uzasadnionych przypadkach za zgodą obu stron". To przyznanie pośrednikowi prawa do interpretacji umowy. Co ma zrobić klient, który z ważnych powodów musi rozwiązać umowę, ale agencja się na to nie zgadza? Przykład 2. "Prowizja płatna jest w dniu podpisania umowy. W przypadku uchybienia terminu zapłaty prowizji zamawiający zapłaci pośrednikowi odsetki umowne w wysokości 2 proc. za każdy dzień zwłoki". Rażąco wysoka kara umowna: aż 730 proc. rocznie! Dla porównania: odsetki ustawowe wynoszą 13 proc. w skali roku. Przykład 3. "Negocjacje, w tym dotyczące ceny, powinny się odbywać w obecności prawnika. Obniżenie ceny najmu w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość wynagrodzenia pośrednika". To nakaz sprzeczny z dobrymi obyczajami i naruszający interesy klientów.fImbQh.
kiedy płaci się prowizję dla biura nieruchomości
